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一房价网个马景涛咆哮式的天问:中国房价到底
来源:未知 日期:2018-12-19 17:59

  这个土的掉渣的问题已不太有人关心,因为即便是坐楼下回复着你:“马冬什么?什么冬梅?马什么梅?”的乘凉大爷也知道,在中国买了房子肯定能赚钱十几年的房价上涨神话似乎已让一代人不再相信房子会降。

  君不见,任大炮从中国人最想揍的“全民公敌”已成为房价走势研判代言人,更逞论牛刀、易宪容等唱衰之流早已溺在网友的滚滚口水中。

  中国房价降不降的问题。让我想起一个郭德纲的段子:“内行要是和外行去辩论那就是外行。比如我和火箭科学家说,你那火箭不行,我认为得烧柴,最好是煤,煤得选精煤,水洗煤不行。如果那科学家要是拿正眼看我一眼,那他就输了!”

  一个业外的年轻媒体朋友,曾扑闪着大眼睛作祈祷状说:“好希望3D打印房子能快点普及,这样房子便宜了我们能买一套!”当然,最后我输了,我不仅正眼看了她一眼,也狠狠白了她一眼。

  如下图1所示,从2008年2月到2017年6月,10年当中土地楼面价在房价中占比由20%提到40%,基本涨了一倍。而上涨曲线基本保持了一致图象,显现出其二者的高相关性。

  某一位国土部官员在面对媒体高房价疑问时曾回应很坚定:“高房价和土地没有关系。因为产品价格决定了生产要素价格。”这是什么逻辑和道理!“因为之前房子贵了,所以土地也要高价卖。”

  事实上,生产要素即土地的供需全部系由政府掌控,按照简单的政经原理,供需关系决定产品的市场价值,最终市场价值又决定了产品价格。

  中国房改至今历经四个阶段。最早在1998年,时任总理提出房改是以解决经济适用房为核心目的;但在2003年,土地招拍挂思路石破天惊,以商品住宅解决保障房问题,房价开启飙升之路。面对爬上新平台房价,无数中低收入人群叫屈,2008年政府又提出加大保障房力度抚慰。

  直至此,“租售并举,房住不炒”,被指认为是有史以来一个住房根本性的制度变化。

  20年,四个阶段,不得不说一连串连锁反应已经让当前的土地、金融、税收政策拧巴成一根麻花。怎么解决高房价?还得回初衷,修正不合理土地制度,革地方“土地财政”的命说是这么说,可见到地方县委一把手,你问问这件事现实吗?

  中国高房价,曾经有一段时间,错打板子打到了炒房团和丈母娘的屁股上他们本身是现象,而非原因。

  如房价收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际一般合理范围在36倍。在中国,各大城市房价收入比:北京达25.5,上海是23.5,厦门是22.1,深圳是20.1。在经济发展扮演重要作用的18大城市均远超6倍国际标准。其扭曲可见一斑。

  数据扭曲是因为房价太高,还是收入太低?中国当前收入年均增长已超过了GDP,进入8000美元中等发达国家水平。收入能像房价那么涨么,绝不可能!根源还是“分子”房价上涨太多!

  国际惯例,月供占工资比例一般控制在50%~60%,但中国倒挂严重。北上深扫瞄一圈,把整月收入还贷或入不敷出者甚众。怎么办?啃爹啃娘啃爷啃奶。

  租售比,指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价比值。发达国家人口密集大城市在1:200,这意味着一套房子出租200个月即可收回成本。相比下,北京租售比高达1:806(2017年数据),即北京一套房子出租806个月才能收回成本。作为每年房价平均要涨10%的帝都,买比租划算!

  北京的房买的越早越好,这已成常识。同时,随着租售比的严重扭曲,1:806的比例,这意味着当前,在北京作房产投资的价值空间变逼仄,房产泡沫显现。

  当前,“长租热”盛起,不少投资主体作为公司战略试水,不断风口布局。但无论是亲自下水,还是战略入股,做长租公寓企业都绕不开租金收益率。

  从2008年到2017年,中国的租房收益率是逐渐下降的(如图2)。2008年商品住宅收益率有3.5%(这个数字并不高),到2017年,租房收益率仅仅有可怜的不到1.5%如果说只有1%到2%的收益率,我们投资者还不如把钱存银行呢?!新宝5注册

  相比国外高达35%~50%比例租房人群市场,中国大约12%租房人群的占比就显得青涩。有一个说法是,未来中国达到30%以上租房人群占比之时,我们讨论了超过15年REITs才能够有出台的土壤。彼时,这个风口才能吹起若干只飞猪。

  开发贷、按揭、信托三类金融政策正被“去杠杆”;金融改革措施已陆续出台。可谓刀刀见血。

  2017年,行业房地产销售额突破13万亿规模。如果商品房市场要去杠杆,资本的双脚往哪里去?租购并举,房住不炒这意味着要将房地产开发十几万亿的资金规模导入到租房市场。

  而极低的租金收益率,大量资金并不能顺畅流入租赁市场,极有可能形成产业发展堰塞湖。

  农地入市、限制拿地等新政正慢慢取代土地招拍挂;集体土地释放亦可对冲土地高成本开发。

  未来要做的,应是积极培育租房市场,提高投资收益率,提高租售比,才能好好把租房这一扇窗打开。

  由售转租,令房企处于两难境地。拿地是招拍挂,甚至hold在手里是价格高昂的地王。如果企业不开发售卖商品房转做长租公寓,又不能亏损。企业算得过来帐吗?

  房地产企业未来会不会做长租公寓?这取决于存量土地成本。而地王最后的命运难逃售卖的。因为地产开发与长租公寓相比,成本收益难以等量齐观。

  就在近几日,北京首个全自持租赁项目万科翡翠书院正式运营试水。翡翠书院因“十年租金180万元起”的“天价租金”颇受争议。据企业公开信息,项目首次推出的3幢楼,共72套房源,已达成80%出租率。

  这似乎是一个不错的开头,但是不是真正能成为其自身标榜的“北京样本”,对全行业探索租赁新模式是否有全局示范性的影响,还有待后效但房企做租赁确不易,且行且珍惜。

  “70年大产权可落户”“获天津蓝印,成天津业主”,《法制晚报》记者注意到,近日在北京多地出现打着“落户”幌子的售房广告。

  横向对比看,一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月份,这恰是“930新政”出台的时候,随后此类城市房价同比增幅曲线房改”到“房改新政”:深圳房改的全国经验

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